· 设置首页
· 加入收藏
· 网站地图

  高级检索  
    当前位置: 首页 > 信息内容
讨论《国有土地使用权收回操作要领》需理解掌握的五个要点
信息来源:   发布时间:2012年05月01日

2012年业务培训讲课提纲

规范国有土地使用权收回工作已经运行近两年时间,走了三大步。第一步是将《土地收购合同》改为《国有土地使用权收回补偿协议》。第二步是改变原来以市政府领导在呈报表格处理签上签批意见替代市政府或国土资源行政主管部门发布收回土地使用权正式“红头文件”的做法。第三步是经与市国土局多次沟通,达成共识,明确国有土地使用权收回各项具体工作的操作程序、需提供的必要资料及各类文书统一格式(参考样本)。在此基础上编印了《国有土地使用权收回操作要领》。

今年的业务培训,主要是学习讨论《国有土地使用权收回操作要领》,统一认识,理清头绪,在今后工作中结合实际掌握操作要领,进一步提高和规范收回土地使用权的各项具体工作。如何领会、掌握《操作要领》,我认为要理解和明确和掌握以下五个要点:

第一、收回土地使用权必须有法律依据。

要明确以下几点:

(一)土地使用者依法取得的土地,其权益受法律保护,不能随便收回。《土地管理法》第13条规定:“依法登记的土地的所有权、使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。《城市房地产管理法》第20条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条也有类似规定。

(二)在特殊情况下收回土地使用权,或者按法律规定“情形”收回土地使用权,在各类文书(申请、申报收回国有土地使用权的函、收回土地使用权公告)中所引用的法律依据要力求准确。

做到准确引用法律依据,须明确土地管理法的表现形式,弄清法律渊源。我国对土地管理实行的是多层次、多形式的管理方式。其层次:一是宪法(根本大法),二是法律,三是法规,四是行政规章,五是规范性文件及技术规范。这是一个基本常识。在正式文书中引用的行政规章、规范性文件的有关规定,应符合法律、法规之规定。否则,在行政诉讼中有可能败诉。

(三)按目前已查找的资料,收回国有划拨用地使用权的依据是《土地管理法》第58条规定(五种情形)。对不属五种情形之列的,可引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第二款规定。

提前收回出让用地使用权的依据有三:一是因公共利益需要提前收回土地的,其依据是《房地产管理法》第20条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定。二是《国有建设用地使用权出让合同》(示范文本)第18条规定(签订合同时双方约定的条款)。三是2011718日《市政府常务会议纪要》。

我希望大家在工作中多看法律法规,争取找出更准确、更有说服力的依据。

第二、收回土地使用权须经有批准权的人民政府批准,并由国土资源行政主管部门发布回收土地使用权公告。

对《土地管理法》第58条“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准”这句话的含义,要如何理解,我的看法是:

“报经原批准用地的人民政府批准”是指某宗地最初办理农用地征转审批手续时,是哪一级政府批准的,收回土地使用权应需哪一级政府批准。

“报经有批准权的人民政府批准”这句话,我理解是:我国对农用地征转实行的是分级限额审批制,法律授予哪级政府的审批权限,那级政府就有批准权。

国土部门发布的收回土地使用权公告,是土地使用权收回的主要凭据。

第三、按《国有土地上房屋征收与补充条例》第13款规定,征收房屋同时收回的国有土地使用权,应在市、区政府作出的房屋征收决定中明确房屋被依法征收,国有土地使用权同时收回。不需另由市国土局再发布收回土地使用权公告。

对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条第3款规定,我在去年业务培训时已经讲过。这条规定的依据是《物权法》第147条规定,“建筑物、构筑物及其附属物设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分”。《房地产管理法》第23条也有类似规定。按上述规定处分建设用地,习惯说法叫“地随房走”。《物权法》还有一条“房随地走”的规定(146条),即收地同时处分土地上建筑物等。在什么情况下“地随房走”或“房随地走”,需要弄清楚。

按“地随房走”方式收回的土地,其地价已经计入房屋补偿之中,不需再支付收回土地补偿费。

第四、某宗地的土地使用权公告收回,标志这宗地原来设定的土地权利已经终止,法定的土地使用权已经消失。既然土地权利关系终止,土地使用权消失,就需办理注销土地登记手续,任何纳入土地储备。

理解上述两句话,须明确以下几点:

一是要明确注销土地登记的概念与含义。

土地登记的核心内容是设立、变更或终止一定的土地权利关系。土地登记分为土地总登记、初始登记、注销登记、其他登记等。注销土地登记,属于“终止一定的土地权利关系”范畴,其定义是指因土地权利的消灭等而进行的登记。注销土地登记的种类有依法征收的集体土地所有权注销登记、依法收回的国有土地使用权注销登记、因自然灾害等原因造成土地权利灭失的注销登记、非住宅国有建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的注销土地登记、他项权利注销登记等。

二是依法收回某宗的国有建设用地,在未按城市建设规划依法供地之前(储备期间),没有法定土地使用者。土地储备中心是储备土地的保管者,不是土地使用者。严格地讲“将收回的土地过户到土地储备中心”的提法和作法是错误的。

三是过去将收回的土地过户(办证)到土地储备中心是融资的需要,是一种心知肚明的变通行为。今后为了解决融资困难,可能还将收回的地块面积较大、储备期较长的国有土地过户(办证)到土地储备中心。但是要明白,变通措施可以作,不可多讲,更不可写进补偿协议之中。

四是有人讲储备土地不过户、不办证,土地储备中心手里没有凭据。这一说法也是错误的。权利主导性和地域性是土地市场特性之一。所谓权利主导性就是一张纸(合法批文或证书)。我们持有的收回土地使用权公告和收储方与被收储方签订的《国有土地使用权收储补偿协议》就是凭据。而且地块位置和权属界线是清楚的,没有变更。

第五、收回储备土地的交接管理手续应予规范。

土地储备供应中心的工作环节就是三个字:收、储、供。收、供这两个环节都清楚,也很重视。而对“储备”环节,不够重视,不够明确。我认为这个环节的工作需要加强,需要规范。什么叫储备,“储”就是储存,“备”就是以备供应。收到手里的土地,怎样“储”,怎样“供”,怎样交接,怎样管理,都应一件一件地理清楚。最近我查看了原来的储备土地交接清单,很不完善,漏洞不少。一是对可达利公司的职责定位不够准确,不够清楚。可达利公司的职责,简而言之,就是管好收回储备地。随时保证供应。公司老总就是土地储备库的主任,其下属工作人员就是土地储备库的保管员。二是在原来的交接清单中,将土地储备部定为鉴证方是错误的。从中也可以看出对各方的职责没有理清。依据城投公司内部分工,土地储备部负责收回土地、供应土地,可达利公司负责管理已储备的土地。由此可见,移交方首先是土地储备部,其次是原土地使用者。三是办理收回储备土地交接手续。究竟交接什么,哪是重点,怎样交接,模糊不清。

如何规范储备土地交接管理手续?我认为除了理清各方职责外,还应明确交接的具体事项。重点是:1、移交收回土地的权属资料;2、对照宗地图,在实地指认土地权属界线;3、《收储补偿协议》中约定的条款,如补偿费支付、腾地、房屋拆迁安置(腾空)、应保留的基础设施(水、电)是否完善等,是否履行落实,遗留问题由谁处理,移交方(土地储备部、原土地使用者)都应向接受方交待清楚。接受方也要一一认可。4、对储备土地如何管理,移交方应需明确具体意见和要求。储备与供应,储备不是目的、不是结果;按市场需求将土地供应出去,充分发挥其利用效率才是结果。土地储备期间,管理方可以采取短期租赁等方式加以利用。但确定立租期应征得土地储备部的同意。土地供应前两个月,储备部应告知管理方,以便提前做好交地准备。

此外,储备土地按城市建设规划挂牌出让后,按理应由可达利公司代表土地储备中心将土地移交给竞得者使用。因《土地使用权收储补偿协议》约定的条款未落实或者对储备土地管理不周,造成土地不能按时移交的,是谁的责任,有谁承担。如能这样做,土地储备供应工作可能更加有序、更加规范。

 
版权所有:襄阳市土地储备供应中心 联系电话:0710-3531998 地址:襄阳市襄城区胜利街176号 电子邮件:xfjtgs@sina.com
备案序号:鄂ICP备14010468号 主办单位:襄阳市建设投资经营有限公司
网站地图 | 免责声明 | 管理登录 | 常见问答 | 使用帮助
网络实名:襄阳土地储备供应